Renouvellement du bail (Location meublée)

Au moment du renouvellement du bail, les modalités d’ajustement du loyer diffèrent selon la situation géographique du logement. On distingue les zones détendues des zones tendues, celles-ci étant notamment caractérisées par un déséquilibre entre l'offre et la demande de logements (renseignez-vous auprès de votre ADIL).

Modalités de réévaluation du loyer en zone détendue (communes non soumises à encadrement des loyers)

Lorsque le bail arrivé à expiration est renouvelé, le propriétaire peut proposer une augmentation de loyer, uniquement si le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Modalités de sa réévaluation en zone tendue (communes soumises à encadrement des loyers)

Au moment du renouvellement du bail, le loyer peut être réévalué dans la limite de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'INSEE, si une clause du bail le prévoit et selon les modalités fixées par la loi (consultez notre modèle de courrier).

Toutefois, le loyer peut être réévalué :

• Si le loyer est manifestement sous-évalué ;
• Si des travaux d'amélioration ou liés à la décence ont été réalisés (consultez notre modèle de courrier).

À noter : depuis le 1er juillet 2019 à Paris et depuis le 1er mars 2020 à Lille, des mesures spécifiques s’appliquent (voir le site de l’ADIL de Paris et le site de l’ADIL du Nord et du Pas-de-Calais.
Dans ces zones, deux procédures d’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail seront ouvertes. Le locataire pourra engager une action en diminution de loyer si le montant du loyer fixé au contrat de bail (hors montant du complément de loyer) s’avère supérieur au loyer de référence majoré publié par le préfet. Il devra alors faire une proposition au bailleur (consultez notre modèle de courrier), au moins cinq mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour le congé.

Le bailleur pourra engager une action en réévaluation du loyer dès lors que le loyer fixé au bail est inférieur
au loyer de référence minoré publié par le préfet. Il devra alors faire une proposition au locataire (consultez notre modèle de courrier), au moins six mois avant le terme du bail, qui ne pourra être supérieure au loyer de référence minoré.

À défaut de proposition de renouvellement du bail ou de congé délivré par le propriétaire ou le locataire, le bail se reconduit tacitement et, dans ce cas, le loyer peut être révisé chaque année si une clause le prévoit.

Quelle procédure suivre ?

Le bailleur doit adresser sa proposition au locataire six mois au moins avant la fin du bail (consultez notre modèle de courrier). Sa proposition doit reproduire l'article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989.

Sa proposition doit contenir les références précises qui justifient le loyer :

• six références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants ;
• trois références dans les autres zones géographiques.

Les références de loyer doivent être représentatives de l’ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Chaque référence doit mentionner le nom de la rue,
l’indication partielle du numéro de l’immeuble (par dizaine), l’étage de l’appartement et la présence éventuelle d’un ascenseur, la surface du logement et le nombre de ses pièces principales, l’existence d’annexes éventuelles, son état d’équipement (WC intérieur, salle d’eau, chauffage, etc.), la qualité et l’époque de construction de l’immeuble, l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans et le montant du loyer mensuel, hors charges.

Le propriétaire qui propose un nouveau loyer ne peut en aucun cas donner congé pour l'échéance du bail en cours. Soit le locataire accepte la proposition de nouveau loyer et il manifeste son accord au propriétaire par écrit. Soit le locataire n'accepte pas la proposition et il manifeste son désaccord par écrit (consultez notre modèle de courrier) ou ne répond pas quatre mois avant la fin du bail. Le propriétaire ou le locataire saisit alors, sans frais, la commission départementale de conciliation, dont le siège est généralement à la préfecture, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie électronique (consultez notre modèle de courrier). La commission de conciliation convoquera les parties et essaiera de trouver un accord. Lors de cette conciliation, le locataire peut présenter ses propres références. La commission rend son avis dans un délai de deux mois.

Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire a intérêt à saisir le tribunal judiciaire. Il doit toutefois au préalable avoir saisi la commission départementale de conciliation.

Si avant l'expiration du contrat en cours, le tribunal judiciaire n'est pas saisi et si aucun accord n'est intervenu, le contrat est reconduit aux conditions antérieures, c'est-à-dire avec le même loyer, pour trois ans si le propriétaire est un particulier, ou six ans si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d'assurance).

L'augmentation du loyer décidée par accord des parties ou par le juge s'appliquera progressivement.

Le renouvellement du bail peut faire l'objet d'un contrat écrit ou d'un avenant portant sur le nouveau montant du loyer.

Si le bail prévoit une clause de révision, le loyer peut être augmenté. Toutefois, l’augmentation du loyer ne peut être supérieure à la variation de l'IRL. L'indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou, à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer à la date de la révision du loyer avec l'indice du même trimestre connu à cette date.

Attention : la loi ALUR du 24 mars 2014 a modifié les modalités de révision du loyer.

Depuis le 27 mars 2014, le bailleur dispose d'un délai d'un an, à compter de la date prévue pour la révision, pour en faire la demande. S'il manifeste sa volonté de réviser le loyer dans ce délai (consultez notre modèle de courrier), la révision prendra effet au jour de sa demande. Passé ce délai d’un an, la révision du loyer pour l’année écoulée n'est plus possible.