Formation du contrat de location
Depuis le 1er août 2015, les contrats de location à titre de résidence principale pour des logements meublés, éventuellement loués en colocation (uniquement s’il s’agit d’un contrat unique), doivent être conformes au bail type défini par le décret du 29 mai 2015.
Certains logements ne sont pas concernés, notamment ceux faisant l’objet d’une convention APL (HLM), les logements-foyers, les logements de fonction, la location saisonnière, etc.
Le bail type contient les clauses essentielles et obligatoires qui doivent être insérées dans le contrat de location.
Contenu du bail
Clauses obligatoires
Certaines clauses doivent être mentionnées dans le bail :
- Le nom et l'adresse du propriétaire et de son mandataire éventuel ;
- Le nom et la dénomination du locataire ;
- La durée de la location et la date à partir de laquelle le locataire dispose du logement ;
- La description du logement et de ses annexes (cave, garage, jardin ou autres) ainsi que la surface habitable ;
- La liste des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication,
- L'énumération des parties communes ;
- La destination du local loué, c'est-à-dire l'usage qui en sera fait (habitation ou usage mixte d'habitation et professionnel) ;
- Le montant et les termes de paiement du loyer ainsi que les conditions de sa révision éventuelle ;
- Le montant et la date du dernier loyer acquitté par le précédent locataire (s’il a quitté le logement il y a moins de 18 mois) ;
- Le montant du dépôt de garantie, si celui-ci est prévu (limité à deux mois de loyer sans les charges non révisable). Si le loyer est payable par trimestre, le propriétaire ne peut pas demander de dépôt de garantie ;
- La nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis la fin de la dernière location.
Dans les zones tendues, où un encadrement de l’évolution des loyers s’applique, le bail doit mentionner :
- le loyer du précédent locataire ;
- la date de son dernier versement et de sa dernière révision.
En complément, dans les zones d'encadrement expérimental des loyers (Paris, depuis le 1.7.19 et Lille, Hellemmes et Lomme depuis le 1er mars 2020), les baux doivent mentionner :
- le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logement dans le secteur ;
- les éléments justifiant un éventuel complément de loyer.
Lorsque le bail est conclu avec le concours d’une personne mandatée et rémunérée, il doit mentionner, à peine de nullité :
- les dispositions légales (les trois premiers alinéas du paragraphe I de l’article 5 de la loi du 6 juillet 1989) ;
- les montants maximum de la rémunération du professionnel pouvant être à la charge du locataire.
Pour demander l’ajout à votre contrat de l’une de ces informations essentielles, consultez notre modèle de courrier.
Clauses interdites
Certaines clauses sont interdites. Même si elles figurent dans le contrat, elles sont considérées comme nulles et non écrites. C'est notamment le cas de toute clause qui :
- Impose au locataire la souscription d'une assurance habitation auprès d'une compagnie choisie par le propriétaire ;
- Oblige le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement, à laisser visiter le logement les jours fériés ou plus de deux heures par jour les jours ouvrables ;
- Impose comme mode de paiement du loyer le prélèvement automatique ;
- Prévoit la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation des parties communes de l'immeuble ;
- Prévoit la résiliation de plein droit du bail pour d'autres motifs que le non-paiement du loyer, des charges, du dépôt de garantie, ou la non-souscription d'une assurance des risques locatifs ;
- Interdit au locataire l'exercice d'une activité politique, syndicale, associative ou confessionnelle ;
- Interdit au locataire d'héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui ;
- Impose au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ;
- Prévoit que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement ;
- Impose au locataire de souscrire un contrat de location d’équipements ;
- Prévoit des pénalités en cas de manquement du locataire aux clauses du contrat ou au règlement intérieur de l’immeuble ;
- Interdit au locataire de demander une indemnité en cas de travaux d’une durée supérieure à 21 jours.
Dépôt de garantie
Le montant du dépôt de garantie qui peut être demandé par le bailleur est limité à deux mois de loyer en principal.
Cautionnement
Le propriétaire peut demander la caution d'un tiers (membre de la famille, ami…), si c'est un particulier ou une société civile familiale et s'il n’a pas souscrit une assurance ou une garantie couvrant les risques d'impayés.
Si le propriétaire est une personne morale (entreprises, société d'assurance, association…), il peut demander la caution de certains organismes (ex : FSL).
Si le locataire est étudiant ou apprenti, le propriétaire, quel qu'il soit, est autorisé à cumuler les garanties (cautionnement et assurance).
La personne physique signe l'acte de cautionnement qui doit faire appaître les informations suivantes :
- le montant du loyer et les conditions de sa révision en chiffres et en lettres ;
- une mention exprimant clairement qu'elle a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement ;
- l'article 22-1 de la loi du 6.7.89 (alinéa 6) ; "Lorsque le cautionnement d'obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu'il s'agisse du contrat initial ou d'un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation."
Documents à joindre au bail
La notice d’information
Pour les baux conclus depuis le 1er août 2015, une notice d’information relative aux droits et aux obligations des locataires et des bailleurs, ainsi qu’aux voies de conciliation et de recours qui leur sont ouvertes pour régler leurs litiges, doit être annexée au bail (arrêté du 29.5.15).
L'état des lieux
Il s'agit d'un document important qui décrit l'état du logement. Il doit être établi de manière très précise dans la mesure où c'est en comparant l'état des lieux dressé à l'arrivée et à la sortie du locataire que le propriétaire pourra demander la réparation de certains éléments détériorés.
Le locataire et le propriétaire doivent ensemble constater par écrit l'état des lieux, lors de la remise des clés et au moment de leur restitution. Ils peuvent éventuellement faire appel à un professionnel pour sa rédaction. Dans ce cas, pour l'état des lieux d'entrée uniquement, une part des frais peut être à la charge du locataire. Le montant demandé au locataire ne peut pas excéder un plafond réglementaire et ne peut être supérieur à celui du propriétaire. Pour être valable, l'état des lieux doit être signé par les deux parties. Pour l’établissement de l’état des lieux de sortie, aucun frais ne peut être mis à la charge du locataire sauf en cas de désaccord et de recours à un huissier.
Si l'une des parties refuse de dresser un état des lieux contradictoire, l'autre peut faire appel à un huissier de justice. Le coût de l’intervention est alors partagé entre le locataire et le propriétaire.
À l’entrée dans le logement, le locataire peut demander à compléter l'état des lieux dans un délai de dix jours (consultez notre modèle de courrier). Pour l’état des éléments de chauffage, ce complément peut intervenir pendant le premier mois de la période de chauffe.
L’inventaire et l’état détaillé du mobilier
Ces documents signés par les parties sont joints au contrat. Ils listent les meubles mis à la disposition du locataire et en décrit l'état. Il doit être le plus précis possible. Il permettra au propriétaire de prouver que les meubles en question sont sa propriété. Il permettra au locataire d'exiger le bon fonctionnement des éléments d'équipement qui lui ont été fournis en état de marche. Le propriétaire pourra, au départ du locataire, lui demander réparation si certains meubles ont été détériorés.
L’attestation d’assurance
L'attestation d'assurance contre les risques locatifs doit être transmise au bailleur lors de la souscription du contrat et chaque année.
Le dossier de diagnostic technique
Il comprend :
- le diagnostic de performance énergétique (à compter du 1.7.07) ;
- le constat de risque d'exposition au plomb (à compter du 12.8.08);
- l'état des risques dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou naturels et dans les zones de sismicité (renseignements auprès de l'ADIL) ;
- l'état relatif à l’amiante (applicable selon les modalités du décret à paraître) ;
- l'état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz de plus de 15 ans (à compter du 1.7.17 pour les immeubles collectifs dont le permis de construire a été délivré avant le 1.7.75 et depuis le 1.1.18 pour les autres immeubles) ;
- l'information relative au plan d'exposition au bruit des aérodromes (depuis le 1.6.20, si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un Plan d'exposition au bruit).
Les documents de copropriété
Si l'immeuble est en copropriété, le bailleur doit transmettre au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l'immeuble, la jouissance et l'usage des parties privatives et communes, ainsi que le nombre de millièmes que représente le logement dans chaque catégorie de charges.
Durée du contrat
En meublé, la durée de la location est d'un an.
Lorsque le locataire est étudiant, la durée du bail peut être réduite à neuf mois.
Si le bailleur est lui-même titulaire d'un bail commercial venant à expiration ou si sa cessation d'activité est prévue, le contrat de location peut être d'une durée inférieure à un an ; il doit en mentionner la raison.
Si aucune des parties n’a donné congé, à l’expiration du bail, le contrat est reconduit tacitement pour un an (sauf si la location est consentie à un étudiant pour une durée réduite à 9 mois).
