Prêt social location accession
Le Prêt social location-accession (PSLA) est un prêt conventionné qui peut-être consenti à des opérateurs (organismes HLM, SEM, promoteurs privés…) pour financer la construction ou l'acquisition de logements neufs. L’opérateur qui bénéficie d’un PSLA doit avoir obtenu un agrément préfectoral et signer une convention.
Conditions
Les logements faisant l'objet du PSLA doivent être occupés à titre de résidence principale (au moins huit mois par an) par des personnes dont les revenus sont inférieurs, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date de signature du contrat de location-accession, aux plafonds de ressources PTZ (ancien dispositif), révisés chaque année (depuis 2015) au 1er janvier en fonction de l'évolution annuelle de l'indice des prix à la consommation hors tabac.
- Au moment de la levée de l’option, pour financer l’achat du logement, des prêts sont mobilisables en complément du PSLA (prêt Accession d’Action Logement, prêt à 0 %). Pour les contrats de location – accession signés à compter du 1er janvier 2015, l’accédant a la possibilité de bénéficier d’une offre de prêt à taux zéro selon la réglementation qui était applicable à la date de signature du contrat.
- La mensualité de remboursement est plafonnée. La somme des mensualités (hors primes d'assurance) ne doit pas dépasser la redevance payée au cours du mois précédant la levée de l'option.
- L'aide personnalisée au logement (APL) peut être accordée à l'accédant titulaire d'un contrat de location-accession pour les prêts et contrats de location-accession ayant fait l'objet d'une demande avant le 31 décembre 2017 et à la condition que ce prêt ou ce contrat de location-accession ait été signé avant le 31 janvier 2018.
Transfert du prêt
Le prêt qui a été accordé au vendeur peut être, au moment de la levée de l'option, transféré au titulaire du contrat de location-accession pour le montant du capital restant dû. Son montant maximum est égal à la différence entre le prix du logement et le montant de la fraction acquisitive. Le ménage n'est pas tenu d'accepter le transfert et peut choisir toute autre offre de crédit. Le transfert n'est pas automatique : l'établissement de crédit peut s'opposer à ce que le PSLA soit transféré à un ménage présentant des garanties insuffisantes de solvabilité au moment de la levée d'option.
Aides spécifiques
Le PSLA comporte des aides fiscales spécifiques :
- une TVA à 5,5 % pour l'opérateur. Quand le locataire-accédant lève l'option dans les cinq ans de l'achèvement pour acheter le logement qu'il loue, la vente est placée dans le champ d’application de la TVA au taux réduit de 5,5 % ;
- une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 15 ans à compter de l'année suivant celle de leur achèvement. Le ménage qui lève l'option bénéficie de cette exonération pour la durée restant à courir.
Redevance et prix
Redevance
Pendant la phase de location, la redevance se décompose en deux partie : la première partie correspondant à la jouissance du logement (fraction locative) et l'autre partie au paiement anticipé du prix (fraction acquisitive).
La fraction locative de la redevance ne doit pas excéder des plafonds mensuels par mètre carré de surface utile (arrêté modifié du 26.3.04). Ces plafonds sont révisés au 1er janvier de chaque année sur la base de la variation de l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre.
La part acquisitive est fixée dans le cadre du contrat de location-accession en fonction des capacités financières du locataire-accédant en accord avec le vendeur.
Prix de vente du logement
Il ne doit pas excéder un plafond par mètre carré de surface utile (arrêté modifié du 26.3.04). Ce plafond est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l'indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l'antépénultième année et celui de l'année précédente.
Le prix non révisable, est minoré à chaque date anniversaire de l'entrée dans les lieux de 1 %.
Garanties
En cas de levée de l'option, le vendeur offre à l'accédant deux garanties, l'une de relogement, l'autre de rachat.
Garantie de rachat
La garantie peut être mise en jeu sur demande de l'emprunteur ou du coemprunteur par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, dans les quinze ans à compter de la levée de l'option. La demande doit intervenir dans un délai d'un an suivant la survenance, pour l'emprunteur ou le coemprunteur, de l'un des faits suivants :
- décès ;
- décès d'un descendant direct faisant partie du ménage ;
- mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de travail et le logement financé ;
- chômage de plus d'un an attesté par l'inscription à Pôle emploi ;
- invalidité reconnue par carte d'invalidité ou par décision de la Commission des droits de l'autonomie ;
- divorce ;
- dissolution d'un PACS.
En cas de mise en jeu de la garantie, le vendeur s'oblige à racheter le logement à certaines conditions.
Garantie de relogement
Cette garantie peut être mise en oeuvre en cas de non levée d’option ou à tout moment pendant la phase d’acquisition.
Le vendeur a obligation de proposer par lettre recommandée avec avis de réception au plus tard dans les six mois à partir de la date fixée pour la levée d'option, trois offres de relogement correspondant aux besoins et aux possibilités de l'occupant dès lors que ses revenus n'excèdent pas les plafonds de ressources PLUS.
L'occupant dispose d'un mois pour répondre. À défaut d'acceptation, il est déchu de tout titre d'occupation sur le logement. En cas d'acceptation d'une offre, si le vendeur est un organisme HLM, le relogement ne fait pas l'objet de la procédure d'attribution ordinaire des logements sociaux. Entre la date limite de levée d'option et jusqu'à son départ des lieux, l'occupant verse une indemnité d'occupation (au maximum égale au montant de la redevance diminué de la fraction acquisitive).
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