Autorisation d'urbanisme

En fonction de l’importance des travaux réalisés, trois situations sont à distinguer. 

Travaux dispensés d’autorisation

Dans certaines situations aucune démarche administrative n’est nécessaire, il peut s’agir :

• des constructions nouvelles ou extensions d’une hauteur inférieure à 12 mètres et d’une surface ne dépassant pas 5 m² ;
• des travaux d’entretien et de réparation ordinaires (remplacement d’une gouttière, de tuiles de la toiture…) ;
• des travaux de ravalement sauf si votre commune à décider de soumettre ces travaux à déclaration préalable ;
• de l’aménagement des combles dont la surface est inférieure à 5 m² et/ou la hauteur inférieure à 1,80 m, sans modification de l’aspect extérieur du bâtiment ;
• des terrasses de plain-pied ;
• des piscines dont le bassin est inférieur à 10 m² ;
• des murs de moins de 2 mètres sauf si le document d’urbanisme de votre commune en dispose autrement ;
• des clôtures sauf si votre commune a décidé de les soumettre à déclaration préalable ;
• des éoliennes de moins de 12 mètres. 

Téléchargez le schéma sur les travaux dispensés d'autorisation

La déclaration préalable

Certains travaux de faibles importances ne nécessitent pas de demande de permis de construire, mais leur réalisation est toute de même conditionnée par l’obtention d’une déclaration préalable. Il peut s’agir :

• de toute construction nouvelle entrainant la création d’une surface comprise entre 5 et 20 m² et d'une hauteur inférieure à 12 mètres ;
• des extensions d’un bâtiment existant d’une surface comprise entre 5 et 20 m² (40 m2 si les travaux se situent dans la zone urbaine d’une commune dotée d’un PLU(i)).
• des murs d'une hauteur au-dessus du sol supérieure à 2 mètres ;
• des piscines non couvertes d'une superficie comprise entre 10 et 100 m² ou dont la couverture est supérieure à 1,80 m ;
• des travaux qui modifient l’aspect extérieur de la construction (création d’ouverture, changement de porte ou de fenêtre par un autre modèle…)
• des travaux de ravalement lorsque la commune a décidé de les soumettre à déclaration préalable,

Téléchargez le schéma sur la déclaration préalable

Exemple

La construction d’un garage, par extension du pavillon de votre pavillon nécessite-t-il une déclaration préalable ? 
Pour un garage d’une surface inférieure à 20 m², dans le cas où votre commune n’est pas dotée d’un PLU(i), il faudra déposer une déclaration préalable.
Pour un garage d’une surface inférieure à 40 m², et situé dans une zone urbaine de votre commune dans le cas où celle-ci s’est dotée d’un plu(i), une déclaration préalable sera également nécessaire.

Le permis de construire

Certains travaux de construction de plus grande importance impliquent un permis de construire. Il peut s’agir des cas suivants :  

• la construction d’une maison ;
• les extensions de  plus de 20 m² de surface (40 m² si le bâtiment est situé dans  une  zone  urbaine d’une  commune couverte par  un  (PLU(i)). Les travaux qui portent la surface totale de la construction a plus de 150 m² impliquent néanmoins le recours à architecte ;
• les abris de jardins dont la surface est supérieure à 20 m² ;
• les terrasses nécessitant une surélévation avec une emprise au sol supérieure à 20 m², les terrasses couvertes (auvent ou toiture) créant une emprise au sol supérieure à 20 m2 ainsi que les terrasses aménagées sur un balcon ;
• les travaux entrainant  une modification de la structure porteuse ou de la façade lorsqu’ils s'accompagnent d'un changement de destination.

Téléchargez le schéma sur le permis de construire

Si vous construisez votre maison dans un lotissement ayant fait l’objet d’un permis d’aménager, un permis de construire est toujours nécessaire dès lors que la demande indique que le terrain est issu d'une division. Le permis de construire peut être délivré :

• soit à compter de l'achèvement des travaux d’aménagement du lotissement ;
• soit à compter de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux ;
• soit dès la délivrance du permis d'aménager sous réserve d'une mise en œuvre différée.

Cas particulier du permis de démolir

Un permis de démolir est nécessaire pour les immeubles situés dans des secteurs protégés (périmètre d’un site patrimonial remarquable, abords des monuments historiques, dans un site inscrit/classé ou en instance de classement) ou si la commune a décidé de l’instaurer sur tout ou partie de son territoire. Le permis de démolir n’est néanmoins pas requis pour un bâtiment menacé de ruine ou sur un immeuble insalubre. 

La demande de permis de démolir s’effectue par l’intermédiaire du formulaire cerfa n° 13405*06.

Cas particulier du changement de destination 

Il existe cinq catégories d’usage des locaux : habitation, commerce et activités de service, équipements d’intérêt collectif et services publics, exploitation agricole et forestière, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire. 

On parle de changement de destination lorsque l’usage d’un local est modifié. Par exemple, cela concerne la transformation d’un commerce en logement.

Si les travaux modifient les structures porteuses ou la façade extérieure du bâtiment, le dépôt d’un permis de construire est nécessaire. Si ce n’est pas le cas, une déclaration préalable suffit. 

À l’intérieur de ces cinq destinations, se trouve des sous destinations. À titre d’exemple, la destination habitation comprend deux sous destinations, à savoir le logement et l’hébergement. Le changement de sous-destination au sein d’une même destination, n’est pas soumis pas à autorisation d’urbanisme.

Exemple

Si un garage est aménagé pour en faire une chambre, il n’y a pas de changement de destination. Néanmoins, une autorisation d’urbanisme sera nécessaire puisque l’aménagement de cette pièce, implique la modification de l’aspect extérieur du garage par le changement de la porte, et entraine une création de surface de plancher. 

Articulation des procédures d’urbanisme avec les autorisations environnementales

Depuis le 1^er mars 2017, une procédure unique d’autorisation environnementale été créée concernant les projets soumis à la règlementation des installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE) et les projets soumis à autorisation au titre de la loi sur l’eau (IOTA).  

La demande d’autorisation environnementale regroupée en un dossier unique dispose d’une instruction globalisée et d’une seule enquête publique. À l’issue de l’instruction, c’est le Préfet de département qui délivre l’autorisation environnementale, par arrêté préfectoral. 

Vous pouvez ainsi effectuer une demande de permis de construire et obtenir l’autorisation avant l’autorisation environnementale. Les travaux ne pouvant commencer qu’après la délivrance de l’autorisation environnementale. Dans le cas d’un permis de démolir, les travaux peuvent être exécutés avant la délivrance de l’autorisation environnementale dans le cas où la démolition ne porte pas atteinte aux intérêts que l’autorisation vise à protéger. 

Le dépôt d’une demande d’autorisation d’urbanisme permet à l’administration de vérifier que le projet que vous souhaitez réaliser est conforme aux règles d’urbanisme en vigueur. En fonction de l’importance ce vos travaux, une déclaration préalable ou un permis de construire seront requis. 

Adressez-vous au service urbanisme (commune ou Établissement public de coopération intercommunale - EPCI) ou renseignez-vous auprès de votre ADIL pour obtenir le formulaire (type CERFA), nécessaire à votre demande

Vous pouvez constituer le dossier par vos propres moyens, ou confier la constitution du dossier et l’élaboration du projet architectural à un professionnel qualifié, un architecte, un maître d’œuvre ou un géomètre-expert, par exemple. Dans certains cas, le recours à architecte sera obligatoire. 

Contenu du dossier de demande

Pour que votre dossier soit instruit, il doit être complet. Certaines informations vous seront demandées et notamment :

• votre identité ainsi que vos coordonnées ;
• la superficie  et l’emplacement du terrain ;
• la nature des travaux  et la destination des constructions ;
• la surface de plancher envisagée et existante ;
• la signature et le cachet de l’architecte si vous avez eu recours à celui-ci pour la réalisation de votre projet ;
• le document de déclaration des éléments nécessaire au calcul des impositions.

Certains documents vous seront également à fournir :

• un plan permettant de connaître la situation du terrain à l’intérieur de la commune (n’hésitez pas à le demander au service urbanisme) ;
• un plan de masse permettant de faire apparaître les espaces verts, les constructions, les places de stationnement, les modalités de raccordement aux réseaux publics ;
• un plan des façades et des toitures ;
• un plan en coupe précisant l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain ;
• un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction par rapport aux constructions voisines et aux paysages ;
• deux photographies destinées à situer le terrain dans l’environnement proche et dans l’environnement lointain ;
• une notice expliquant plus précisément votre projet si celui-ci nécessite un permis de construire ;
• un document attestant la prise en compte de la réglementation thermique ;
• un document attestant la conformité du projet d’installation d’assainissement non  collectif, en cas de réalisation ou de réhabilitation d’une telle installation.

Vous pouvez également consulter le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE)  qui vous conseillera gratuitement sur votre projet avant le dépôt du permis de construire.

Recours obligatoires à l'architecte

Si votre projet de construction ou de travaux est soumis à permis de construire et porte sur une surface de plancher ou une emprise au sol de plus de 150 m² (ou conduit après travaux à porter la surface ou l’emprise totale au-delà de 150 m²), le recours à un architecte est obligatoire pour établir le projet architectural. À noter que si le pétitionnaire est une personne morale, le recours à architecte est obligatoire.

Dépôt de la demande 

Vous devez envoyer la demande d’autorisation en recommandé avec accusé de réception ou la déposer directement en mairie en plusieurs exemplaires. 

À la réception du dossier, la mairie ou EPCI vous délivre un récépissé qui indique votre numéro d’enregistrement et la date à partir de laquelle les travaux pourront être entrepris en l’absence d’opposition du service urbanisme. 

Dans le délai d’un mois suivant le dépôt de votre demande, l’administration peut vous notifier une demande de pièces manquantes. Vous disposez alors de trois mois à compter de la réception du courrier pour renvoyer les pièces manquantes. Le délai d’instruction ne débutant qu’à compter de la réception d’un dossier complet.

L’instruction de la demande 

À partir de la réception d’un dossier complet, l’administration dispose d’un délai de réponse qui dépend du type d’autorisation :

• un mois pour une déclaration préalable ;
• deux mois pour un permis de construire portant sur une maison individuelle ou un permis de démolir ;
• trois mois pour le permis de construire ne portant pas sur une maison individuelle ou un permis d’aménager.

Dans ces délais, le service instructeur étudie techniquement votre dossier en vérifiant la conformité de votre projet avec les règles d’urbanisme en vigueur sur le territoire.

La dématérialisation du dépôt et de l’instruction de la demande

À partir du 1^er janvier 2022, toutes les communes devront proposer une saisine par voie électronique dématérialisée. Il s’agit de la saisine par voie dématérialisée (SVE). Les communes de plus de 3500 habitants devront par ailleurs recevoir et instruire par voie dématérialisée les demandes d’autorisation d’urbanisme (permis de construire, déclarations préalable et certificats d’urbanisme). C’est la dématérialisation de l’application du droit des sols (Démat ADS). Pour se faire, l’État a conçu plusieurs outils dont la plateforme d’échange et de partage PLAT’AU afin que les acteurs concernés par une demande d’autorisation puissent avoir accès en temps réel aux dossiers.

La délivrance de l’autorisation

L’acceptation ou le refus se fait sous forme d’arrêté adressé par lettre recommandé avec avis de réception. 

L’autorisation peut être assortie de prescriptions. Il s’agit d’obligations supplémentaires à respecter comme par exemple des matériaux, des couleurs à privilégier ou la nécessité de raccordement au réseau.

Vous pouvez également bénéficier d’une autorisation tacite. Cela signifie que sans réponse dans le délai, la mairie ne s’oppose pas à votre projet. Dans ce cas, vous pouvez demander un certificat attestant l’existence de l’autorisation.

Dans le cadre d’un refus, celui-ci doit être motivé. Il peut s’agir par exemple d’une implantation trop proche des limites du terrain ou d’une hauteur trop importante de la construction. À noter que la mairie peut également décider de "surseoir à statuer" : elle suspend l’octroi d’une autorisation jusqu’à deux ans et de manière motivée. Il est souvent employé lorsque le PLU est en cours d’élaboration ou de révision. 

Affichage de l’autorisation

L’autorisation délivrée doit faire l’objet d’un affichage sur le terrain sur un panneau visible de l’extérieur et pendant toute la durée des travaux. 

Cet affichage doit mentionner :

• votre nom, raison ou dénomination sociale;
• le numéro d’enregistrement et la date de délivrance de l’autorisation ;
• la nature du projet et sa superficie ;
• ll’adresse du service urbanisme ou le projet peut être consulté ;
• lles droits de recours des tiers ;
• lle nom de l’architecte si le projet a été réalisé par lui.

La durée de l’autorisation

Vous disposez de trois ans pour entamer les travaux, à compter de la notification de la décision. Si les travaux n’ont pas débuté pendant ce délai ou s’ils sont interrompus pendant plus d’une année, votre autorisation est périmée.

Deux mois au moins avant l’expiration du délai de validité, vous pouvez demander à la mairie qui peut le refuser, que soit prorogée d’une année la validité de votre autorisation. Cette prolongation ne peut se faire que dans le cas d’une autorisation en cours de validité et à deux reprises. Les règles d’occupation et d’utilisation du sol auxquelles est soumis votre projet ne doivent pas avoir évolué de façon défavorable.

Déclaration d’ouverture de chantier et la déclaration d’achèvement des travaux

Au moment de débuter vos travaux si vous êtes titulaire d’un permis de construire ou d’un permis d’aménager, vous devez adresser à la mairie une déclaration d’ouverture de chantier. 

Cette déclaration peut se faire en ligne sur le site du service public ou par le biais du formulaire Cerfa n° 13407*03.

Les agents de la mairie peuvent ainsi procéder à une visite sur place dans un délai de trois mois à compter de la réception de la déclaration. Si les plans déposés ne correspondent pas à ce qui été réellement construit, une mise en demeure de déposer un permis modificatif ou une nouvelle déclaration préalable vous est adressée. Si la régularisation des modifications apportées au projet n’est pas possible, une démolition peut être demandée par la mairie. 

À l’inverse, si aucune remarque n’a été formulée, vous pouvez demander à l’administration une attestation par laquelle celle-ci indique qu’elle n’a pas contesté la conformité des travaux. Cette attestation est délivrée à votre demande dans un délai de 15 jours.

Contestation de votre autorisation par un voisin

Un voisin peut contester la validité de votre autorisation, en exerçant un recours gracieux ou un recours contentieux. 

Dans le cadre d’un recours gracieux, l’autorité qui a délivré l’autorisation pourra être saisie, dans un délai de deux mois à partir de l’affichage sur le terrain. 
L’affichage de l’autorisation sur le terrain est de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage sur le terrain. Il est donc recommandé d’afficher le plus tôt possible votre autorisation afin de faire courir les délais.
Votre autorisation peut également être contestée par l’intermédiaire d’un recours contentieux. Celui-ci implique une action devant le tribunal administratif. 

Dans le cadre de ces deux recours, la personne qui conteste votre autorisation doit vous notifier son recours ainsi qu’à la mairie. L’absence de notification entraîne l’irrecevabilité du recours.